שוק הנדל"ן המגוון בבולגריה מציע שלל אפשרויות השקעה, החל מנכסים למגורים על חוף הים השחור ועד לנכסים באזורים עירוניים וכפריים. מאמר זה יסקור את המגמות הנוכחיות והדרישות הבירוקרטיות בשוק הנדל"ן במדינה, תוך סיוע בקבלת החלטות מושכלות להשקעה.

האם תושבים זרים יכולים לרכוש נדל"ן בבולגריה?

הן יחידים והן חברות תושבי חוץ זכאים לרכוש נכסים בבולגריה על פי חוק. כך, אזרחי האיחוד האירופי יכולים לרכוש קרקעות לא חקלאיות בקלות וללא צורך בהקמת חברה. מנגד, על תושבים זרים (גם אם הם אזרחים באחת ממדינות האיחוד) תחילה להקים חברה אם ברצונם לרכוש קרקע חקלאית.

כמו כן, ראוי לציין כי זרים שאינם תושבי האיחוד האירופי ומעוניינים לרכוש דירות או נכסי מגורים צריכים להקים חברה למטרות אלו.

תחזית שוק הנדל"ן בבולגריה

מגזר הנדל"ן בבולגריה מוערך כיום ב-303.4 מיליארד דולר, וצפוי לגדול ב-2.53% בין 2024 ל-2028. כך, עד סוף 2028 שוק הנדל"ן צפוי להגיע ל-434.30 מיליארד דולר.

מיסוי מקרקעין

• מיסוי רכישת מקרקעין- שיעור מס ההעברה בבולגריה עומד היום על 2%, שיעור דמי הרישום עומד על 0.1% ואילו דמי רישום על ידי נוטריון משתנים בהתאם לעו"ד. ככלל, הקונה מכסה עלויות אלו, אלא אם הוסכם אחרת כאשר על משקיעים זרים להירשם במרשם ה- BULSTAT זמן קצר לאחר עסקת הרכש ולהגיש טופס רישום מס תוך חודשיים. כמו כן, אם המשקיע הוא בעל עסק המחויב במע"מ, עליו לשלם מע"מ בשיעור 20% ממחיר העסקה.
• מיסוי בעלות על נכסי נדל"ן ועמלות נוספות- בעלי נכסים בבולגריה מחויבים בתשלום מס מקרקעין שנתי בשיעור 0.15% משווי השוק של הנכס. ניתן לפרוש תשלום זה לארבעה תשלומים נפרדים במהלך השנה, או לשלם הכל בתשלום אחד עם הנחה מסוימת. בנוסף, העיריות גובות דמי איסוף אשפה, כאשר תשלום זה יהיה בדרך כלל בשיעור אחוז אחד מערך הנכס או שילוב בין אחוז אחד לסכום קבוע. עמלות אלו משולמות בדרך כלל במקביל למס מקרקעין.
• מיסוי הכנסות מדמי שכירות- הכנסות מדמי שכירות בבולגריה כפופות לניכוי מס במקור בשיעור של 15%, כאשר חברות יכולות לנכות מס זה בעוד על יחידים לשלמו ישירות. בנוסף, השכרת משרדים או יחידות נופש בדרך כלל כפופה למע"מ, כל עוד ההכנסה השנתית עולה על 50,000 פורינט בולגרי, אולם נכסים המיועדים למגורים פטורים ממע"מ. כמו כן, בעלי נכסים יכולים להירשם למע"מ אם הכנסותיהם משכירות עולות על 25,000 פורינט על מנת לתבוע בחזרה מע"מ ששולם על הוצאות הנכס.
• מיסוי מכירת מקרקעין- כאשר נכסי מקרקעין נמכרים בבולגריה, מוטל מס בגובה 15% על הרווח מהמכירה, כאשר שיעור המס משתנה בהתאם לתושבות הרוכש ולסוג הנכס. כמו כן, אלו הרשומים במע"מ חייבים בתשלום מע"מ בשיעור 20% ממחיר המכירה.

אזורי השקעה פופולאריים וטווחי מחירים

המחיר הממוצע לדירות שני חדרים בסופיה הוא 1,600 יורו למ"ר, בעוד עלות ממוצעת לדירת שלושה חדרים היא 1,800 יורו למ"ר. כמו כן, נרשם גידול של אחוז אחד בייצור במגזר הבנייה בבולגריה במאי האחרון, ואחוז המכירות ברבעון השני של 2023 גדל בערים כמו סופיה, ורנה, פלובדיב ובורגס.

כך, האזורים הפופולאריים להשקעה בבולגריה הם כאמור סופיה, ורנה, פלובדיב ובורגס. קיימות הטבות שונות במדינה כגון עלות מחייה נמוכה, שיעורי ריביות נמוכים עבור הלוואות ואטרקציות תיירותיות, מה שהופך את בולגריה למדינה מבוקשת עבור משקיעים זרים ומקומיים כאחד.

אם אתם מעוניינים להשקיע בשוק הנדל"ן בבולגריה, משרדנו מתמחה במיסוי בינלאומי ואנו יכולים לסייע בתכנון מס נכון ותמיכה בפעילות העסקית שלכם בבולגריה. ליצירת קשר, לחצו כאן.