מיסוי מקרקעין במדינות הבלקן: השוואה בין אלבניה, צפון מקדוניה ומונטנגרו
במדינות הבלקן קיימת מערכת מיסוי מקרקעין מגוונת, המשקפת את האסטרטגיות הכלכליות והצרכים הפיסקליים הייחודיים של כל מדינה. מערכת מיסוי זו מהווה מקור הכנסה משמעותי לרשויות המקומיות ולה תפקיד קריטי בהסדרת שוק הנדל"ן. בדרך כלל, מסגרות המיסוי כוללות מס רכוש המשולם מדי שנה על בסיס שווי הנכס, גודלו או ייעודו (מטרות מסחריות או מגורים).
מאמר זה יספק סקירה כללית של מיסוי מקרקעין במספר מדינות במערב הבלקן, במיוחד אלבניה, צפון מקדוניה ומונטנגרו. הוא נועד להציע לקוראים, כולל אלו אשר שוקלים רילוקיישן או השקעה, הבנה מקיפה של מערכת המס בכל אחת ממדינות אלו, והטבות שונות הקיימות בכל מדינה.
סקירה כללית של מיסוי מקרקעין במדינות הבלקן
אלבניה
מס רכוש
באלבניה מוטל מס רכוש על מבנים, ושיעורו נקבע בהתאם לסוג הפעילות של העסק שבבעלותו הבניין כאשר בסיס המס מוערך לפי שווי הנכס:
- נכסים למגורים: 0.05% משווי הנכס;
- נכס מסחרי: 0.2% משווי הנכס;
- אתרי בנייה שלא הושלמו: כאשר הבנייה לא הושלמה במועד המשוער המופיע ברישיון , שיעור המס יהיה 30% מהשיעור הרגיל, תלוי אם המגרש מיועד למגורים או למסחר.
מבנה מערכת המס לעיל מבטיח הוגנות והלימה של שיעורי המס בהתאם לסוג וייעוד הנכס, ומהווה תמריץ להשלמת פרויקטים לבנייה. כמו כן המערכת מבטיחה שוויון בנטל של בעלי הנכסים.
למידע נוסף על מערכת המס באלבניה לחץ כאן.
מס העברה
העברת בעלות של נכסי מקרקעין באלבניה, בין אם מדובר בקרקעות או מבנים, ימוסה בשיעור של 15% מרווחי ההון שנצברו מהמכירה. הרווח יחושב כהפרש בין מחיר המכירה של הנכס לבין מחיר הרכישה המקורי או עלות הרכישה.
צפון מקדוניה
מס רכוש
במקדוניה קיים מס רכוש שנתי על נכסים שמשולם על ידי בעלי הנכס, כנגד שווי השוק המוערך של הנכס. שיעור המס הסטנדרטי נע בין 0% ל- 0.2%, וניתן לקבל הטבות מס ופטורים בתנאים מסוימים.
החל מה- 1.1.2022 שיעור המס עלה לפי שלושה מהשיעור הרגיל במקרים הבאים:
נכסים נטושים שנותרו ללא שימוש על ידי הבעלים או על ידי צדדים שלישיים במשך יותר משישה חודשים בשנה קלנדרית אחת.
קרקע חקלאית לא מנוצלת.
שיעורים מוגדלים אלו נועדו למנוע הזנחה של נכסים ולקדם שימוש יעיל יותר בקרקע ובמבנים.
למידע נוסף על מערכת המס בצפון מקדוניה לחץ כאן.
מס העברה
העברת בעלות בצפון מקדוניה כפופה למס העברה בשיעורים הנעים בין 2% ל -4%, אשר ישולם בדרך כלל על ידי המוכר (לא משנה אם הוא יחיד או ישות משפטית). עם זאת, ייתכן כי בהסכמת הצדדים, התשלום יעבור לרוכש או יתחלק ביניהם כדי לאפשר גמישות וחלוקה הוגנת בין הצדדים.
מונטנגרו
מס רכוש
מס רכוש במונטנגרו מוטל על נכסי מקרקעין (כגון קרקע, בתים או מבנים מסחריים) על בסיס שווי השוק שלהם. שיעור המס הסטנדרטי נע בין 0.25% ל -1%, אך הוא יכול להגיע גם ל-5% עבור נכסים ספציפיים בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין.
לקריאה נוספת על מערכת המס במונטנגרו, לחצו כאן.
מס העברה
כחלק מהליך המכר במונטנגרו חל מס העברה בשיעור 3% משווי השוק של הנכס.
שיעורי מס מקרקעין
| אלבניה | צפון מקדוניה | מונטנגרו |
מס רכוש | 0.05%- מבנה המשמש למגורים
0.2%- מבנה מסחרי | בין 0.1% ל-0.2% | בין 0.25% ל-0.1% |
מס העברה | 15% | בין 2% ל-4% | 3% |
למה כדאי להשקיע בנדל"ן באחת ממדינות מערב הבלקן?
אלבניה
הן יחידים והן חברות זרות יכולים לבצע עסקאות רכש באלבניה לאחר השלמת השקעתם בהתאם להיתר הבנייה הרלוונטי. על שווי ההשקעה להיות לפחות פי שלושה מערך הקרקע, או ששווי הנכסים שנבנו ערכם גדול פי שלוש מערך הקרקע לפני הבניה.
כמו כן, ניתן להשכיר נכסים ממשלתיים גדולים מ -500 מ"ר לצדדים שלישיים תמורת תשלום סמלי של 1 יורו פר חוזה. תהליך זה מתבצע על ידי שרי הממשלה כאשר הזוכה במכירה הפומבית מציע פרויקטים והשקעות שונות בנכס מתוך רשימה של פעילויות אסטרטגיות מאושרות לפיתוח המדינה.
צפון מקדוניה
ברפובליקה של צפון מקדוניה, ניתן להחכיר קרקעות הנמצאות בתוך אזורי הסחר החופשי לטווח ארוך של עד 99 שנים במחירים מוזלים. בנוסף, המשקיעים נהנים מפטורים ממס עירוני על חשמל ומאגרות הקשורות להיתרי בנייה. בנוסף, קיימת גישה חופשית לרשתות הגז הטבעי ומאגרי המים. הממשלה מציעה גם תמיכה להשקעות הון פוטנציאליות על ידי מתן החזר של 10% כנגד עלויות ההשקעה עבור מכונות חדשות, ציוד או השקעות בבניינים וקרקעות.
מונטנגרו
מגזר התיירות הצומח של מונטנגרו, ידוע בנופים עוצרי הנשימה והאתרים ההיסטוריים שלו, כמו גם מעמדו המתהווה כיעד יוקרתי לתיירות חוץ מה שיוצר הזדמנויות השקעה ופיתוח נדל"ן בתחום האירוח והתיירות.
לקריאה נוספת בנושא הזדמנויות השקעה במונטנגרו, לחץ כאן.
אם אתם שוקלים לעשות רילוקיישן ו/או לנהל עסק באלבניה, צפון מקדוניה או מונטנגרו, מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע לגבי הזדמנויות ההשקעה הרלוונטיות. משרדנו מתמחה במיסוי בינלאומי, והצוות שלנו ערוך לסייע בכל נושא. לקביעת שיחת היכרות – לחץ כאן.
