צפון מקדוניה היא מדינה הממוקמת בחצי האי הבלקני בדרום מזרח אירופה, והיא השיגה התקדמות ראויה לציון בפיתוח חברתי וכלכלי כאחד, כאשר עם השנים צברה מוניטין של אומה בטוחה, יציבה ומשגשגת. כיום, השקעות נדל"ן במדינה עוברות צמיחה ופיתוח משמעותיים, ומושכות הן משקיעים זרים מרחבי העולם והן משקיעים מקומיים.

במדינה קיים הליך עיור נרחב – עליה של תושבים מאזורים כפריים לאזורים העירוניים במדינה, תוך מרדף אחר הזדמנויות תעסוקה טובות יותר ואיכות חיים משופרת. כיוצא מכך, ביקוש הדיור באזור העירוניים הללו, בעיקר בסקופיה (בירתה של צפון מקדוניה) עלה בצורה דרסטית.

כמו כן, מיקומה האסטרטגי של צפון מקדוניה בצומת הדרכים בין אירופה ואסיה, כמו גם מחירי נכסים נמוכים ונגישים, הגבירו את עניינם של משקיעים זרים, מה שהוביל לעלייה בעסקאות נדל"ן במיוחד במגזרי המסחר והתיירות.

להלן סקירה מקיפה של ההיבטים המרכזיים בתחום הנדל"ן בצפון מקדוניה.

זכאותם של אזרחים זרים לרכוש נדל"ן בצפון מקדוניה

תושבי המדינות החברות באיחוד האירופי (EU) וחברי הארגון לשיתוף פעולה ופיתוח כלכלי (OECD) נהנים מאותן זכויות כמו תושבים מקומיים, כאשר שוכרים או רוכשים דירות, בנייני מגורים, אדמות בנייה או נכסים בצפון מקדוניה. תושבי חוץ שאינם מהאיחוד האירופי או הOECD לעומת זאת, חייבים להיות ממדינה המקיימת הסכמי הדדיות עם צפון מקדוניה, על מנת להשיג בעלות על נכס במדינה. הסכמי הדדיות הם הסכמים בין מדינות המאפשרים לאזרחיהן לרכוש דירות במדינות שהן צד להסכם. כמו כן, אזרחים אלו, למדינות החתומות על הסכמי הדדיות, יכולים לקבל זכויות בעלות על מקרקעין באמצעות ירושה במקדוניה בהתאם לתנאים אותם מקבלים אזרחי מקדוניה.

חשוב לציין, בעלות על קרקע חקלאית אינה מותרת לתושבי חוץ כלל. עם זאת, משקיעים זרים יכולים לקבל זכויות קניין עבור מבנים הקשורים לעסקים וכן זכויות מלאות על קרקע בנייה על ידי הקמת חברה רשומה מקומית, המעניקה להם הרשאות דומות לחברות מקומיות.

מיסים החלים על עסקאות נדל"ן בצפון מקדוניה

על אלו המשקיעים בנדל"ן בצפון מקדוניה, בעלי מקרקעין ו/או נמצאים בהליכי עסקאות נדל"ן במדינה, לקחת בחשבון את המיסים החלים בתהליכים הללו. להלן כמה מהמיסים החשובים ביותר המוטלים על בעלי נכסים (הן יחידים והן ישויות משפטיות).

מס רכוש

על בעלי מקרקעין במדינה לשלם מס רכוש מדי שנה, הן על קרקעות והן על מבנים. הגורם האחראי למס זה עשוי להיות יחיד או ישות משפטית והמס מחושב לפי שווי השוק של הנכס, שנקבע על ידי ממשלת צפון מקדוניה.

תעריפי מס הרכוש תלויים בשווי וסוג הנכס, ונעים בין 0.1%-0.2% למעט חריגים מסוימים.

מס העברה

מס העברה חל כאשר זכות הבעלות על מקרקעין מועברת, עם או בלי פיצוי, בין ישויות משפטיות או יחידים, והאחראי לתשלום מס ההעברה הוא מוכר המקרקעין. עם זאת, בנסיבות מיוחדות, אם הוסכם על כך בהסכם המכר, הקונה עשוי להיות מוגדר כנישום.

התעריפים למס ההעברה נעים בין 2%-4%, והם נקבעים בהתאם לשווי הנכס על ידי מועצות העירייה, תוך הליך רשמי של קבלת החלטות.

קיימים פטורים ממס העברה במקרים ספציפיים, כגון העברת מניות, מכירת ניירות ערך ומכירה ראשונית של דירות מגורים בחמש השנים הראשונות מבנייתן.

מס רווח הון

רווחי הון מייצגים את הרווח של נישום ממכירת נכסים שונים, לרבות מקרקעין, ניירות ערך, מניות הון, מניות מקרנות השקעה ונכסים העשויים להיות מיטלטלין או מקרקעין. רווח ההון מחושב כהפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה של הנכס כאשר הסכום החייב במס הוא 90% מרווח ההון הממומש של מכירת ניירות ערך, מניות הון, מניות מקרן השקעות ומקרקעין בהם התגורר הנישום לפחות שנה טרם המכירה.

אזורים עיקריים להשקעה בנדל"ן בצפון מקדוניה

סקופיה, בירת מקדוניה, מציעה מגוון עשיר של אפשרויות השקעה בנדל"ן, עם שלל הזדמנויות החל מנכסי מגורים, שטחים מסחריים במרכז, השכרות נופש באזור הבזאר הישן ועד דירות יוקרה באזור וודנו. בסקופיה ואוכריד קיים הנדל"ן היקר ביותר בצפון מקדוניה. תמחור הדירות מושפע מגורמים כמו מיקום, איכות הבנייה, נגישות ותשתיות. באזור המרכזי של סקופיה, העלות הממוצעת של בתים היא כ-100,000 דינר מקדוני (1,768 דולר ארה"ב) למ"ר, כאשר מחירי הבתים באזורים אחרים של מקדוניה נמוכים בכ-25% מהממוצע הארצי, ועומדים על 75,000 דינר מקדוני (1,326 דולר ארה"ב) למ"ר.

תמריצים לבעלות נדל"ן לתושבים זרים בצפון מקדוניה

הביקוש הגובר לנדל"ן בצפון מקדוניה מצד משקיעים זרים ומקומיים בענף הבנייה הגדיל את הביקוש לעובדי בניין. כתגובה לביקוש הגובר, ממשלת מקדוניה הטמיעה תקנות שונות כדי לפשט ולזרז את ההליכים להעסקת אנשים זרים מוסמכים במגזר הבנייה.

בנוסף, לצפון מקדוניה ישנם כמה אזורי השקעה עם פטור ממס למשך 10 שנים עבור רווחי תאגידים, הכנסה מעבודה, מע"מ מכס ועוד. כמו כן, המשקיעים באזורים הללו פטורים מתשלום מיסי שירות לעירייה המקומית, אגרות עבור היתרי בנייה בקרקע, ואף זכאים לחיבור חינם לרשתות גז טבעי, מים וביוב.

יתרה מכך, הממשלה לעיתים מספקת תמיכה לצמיחה והכנסה של השקעות הון, בעזרת החזר של 10% מהוצאות השקעה במבנים ובקרקעות. תמריץ נוסף אותה עשויה הממשלה להעניק הוא היתרי שהייה זמניים בצפון מקדוניה, התקפים לשנה, לתושב מדינה חברה, שקיבל את הזכות להחזיק במקרקעין (דירה, בניין דירות או בית) במדינה, עומד בתנאי החוק ודורש השקעה של לכל הפחות 40,000 יורו.

חשוב להיות מודעים להליכים המשפטיים והפיננסיים הכרוכים ברכישת נדל"ן בצפון מקדוניה, עוד טרם הקניה. התייעצות עם איש מקצוע כמו יועץ מס יכולה להועיל בניווט מורכבות זו. משרדנו מציע שירותי מס מקיפים במדינות שונות, בין היתר בצפון מקדוניה. אנא צרו עימנו קשר ונשמח לתאם פגישת היכרות.

לסיכום, תחום הנדל"ן בצפון מקדוניה עד בשנים האחרונות לצמיחה משמעותית, ותושבים זרים, במיוחד ממדינות האיחוד האירופי ומדינות החברות בOECD, נהנים מעסקאות משתלמות בתחום הנדל"ן. כמו כן, צפון מקדוניה מציעה שלל הזדמנויות השקעה מגוונות, והממשלה אף מספקת תמריצים והליכים יעילים וקלים יחסית על מנת לעודד קניית זכויות קנייניות, השקעה בנדל"ן וכמובן צמיחה ופיתוח כלכליים.