בשנים האחרונות שוק הנדל"ן במונטנגרו חווה צמיחה משמעותית. מאמר זה יסקור את מצבו הנוכחי של שוק הנדל"ן במונטנגרו, על כל היבטיו.

זכאותם של תושבים זרים לרכוש נדל"ן במונטנגרו

זרים (יחידים) וישויות עסקיות זרות יכולים לרכוש נכסי מקרקעין במונטנגרו, כולל דירות, בתים ונכסים מסחריים ללא כל הגבלה. עם זאת, קיימת הגבלה עבור זרים על רכישת קרקעות כמו אדמות חקלאיות או יערות במדינה.

על אף ההגבלה, ניתן לרכוש את זכות הבעלות על קרקע חקלאית, יערות ושטחים אם אינם עולים על 5,000 מ"ר, וזאת רק כאשר בניין מגורים הממוקם על קרקע זו כפוף לחוזה העברה (קרי מתנה, מכירה, חליפין וכו').

כמו כן, זרים יכולים לרכוש את זכות הבעלות על נכסי מקרקעין כחלק מירושה / עיזבון באותו האופן שבו יכולים אזרחי מונטנגרו לרכוש זכויות קנייניות אלו. זרים אף עשויים להיות זכאים לחכירה ארוכת טווח ולזיכיון בגין משאבי טבע ונכסי מקרקעין הנמצאים באזורים שהוכרזו ככאלו הנמצאים בחסות המדינה.

זרים אף זכאים לקבלת הלוואות ומשכנתאות מבנקים מונטנגרים, עם זאת הבנק עלול לבקש טפסים ומסמכים שונים לאימות יציבותו הפיננסית של הרוכש.

מומלץ לבדוק האם קיימים הסכמים בילטרליים כלשהם בין מונטנגרו למדינת המקור של הרוכש שכן הם יכולים להשפיע על הרכישה.

אזורים פופולאריים להשקעה ומחירי נכסים

מפרץ קוטור- הוא האזור היוקרתי ביותר במונטנגרו והוא התפתח כיעד תיירותי פופולרי בעשורים האחרונים, זאת בזכות הנוף הטבעי עוצר הנשימה שלו והמורשת התרבותית שלו. כך, בשל חשיבותו, ארגון אונסק"ו שומר על המפרץ מאז שנת 1979, כאשר ההשקעה בעיר העתיקה של קוטור היא אחת ההשקעות הרווחיות ביותר בהתחשב במספר הגבוה של התיירים אשר המגיעים לאזור זה. מחירי הדירות בקוטור מגיע לממוצע שנע בין 2,842 יורו ל-3,900 יורו למ"ר.

טיווט – הפכה גם היא ליעד תיירותי מוביל בדרום מזרח אירופה, ובה פרויקטים כמו פורטו מונטנגרו ומפרץ לוסטיצה אשר תרמו לפופולאריות שלה עוד יותר. כמו כן, נמל התעופה הבין לאומי בעיירה מושך משקיעים רבים. מחירי הנדל"ן בטיווט משתנים בהתאם לסוג הנכס, בתים יהיו במחיר שנע בין 2000-3000 יורו למ"ר, בעוד שנכסים יוקרתיים על החוף יכולים לנוע בין 7,000 יורו ל-10,000 יורו למ"ר.

קולאסין – עיירה הנמצאת במרחק 30 דקות נסיעה בלבד מנמל התעופה הבינלאומי פודגוריצה ובמרחק של שעה וחצי מהחוף הציורי של מונטנגרו. העיירה מושכת את תשומת ליבם של המשקיעים בשל מיקומה האסטרטגי, התשתיות המצוינות, הטבע המדהים ומרכז הסקי בו (המדורג בין הטובים באזור). ניתן לרכשו בית בקולאסין עבור משפחה בעלות של 100,000 יורו עד 200,000 יורו בלבד, ומחירה של דירה מודרנית נע בין 1,200 ל-1,500 יורו למ"ר.

החזרי השקעות

לאחר רכישת בית או דירה במונטנגרו, משקיעים יכולים להרוויח תשואה על ידי השכרת הנכס בזמן שאינם נמצאים בנכס. קיימים גם פרויקטים יוקרתיים מסוימים שמבטיחים לקונים החזר שנתי על כ-4% עד-8% מההשקעה. כמו כן, בעת הערכת התשואות הפוטנציאליות מההשקעה חשוב לקחת בחשבון את המיקום של הנכס שמשפיע על הרווחים.

ראוי לציין כי השקעה בנכס בשלב הפיתוח מקנה ייתרון של הבטחת מחיר נוח יותר בהשוואה למחירים לאחר הבנייה. כמו כן, קיים פוטנציאל גבוה יותר להחזר שנתי בגין ההשקעה לאחר השלמת הנכס, בשל תעשיית התיירות המשגשגת במדינה, המגדילה את סיכויי התשואה.

הטבות למשקיעים זרים במונטנגרו

במונטנגרו חוקים, תקנות ותמריצים שונים לאלו שבוחרים להשקיע בנדל"ן. כך, השקעה בתחום הנדל"ן מאפשרת לזרים להפוך לתושבי מונטנגרו באמצעות תוכנית התושבות.

כמו כן, החוקה המונטנגרית וזכויות היסוד בה מגינות על הקניין הפרטי של יחידים, ומבטיחה כי זרים ייהנו מהגנה משפטית המשתווה להגנה שתושבים מקומיים מקבלים.

חוק מע"מ במונטנגרו קובע פטור ממע"מ לאספקת מוצרים ושירותים להקמה והצטיידות של מתקן אירוח בדירוג של חמישה כוכבים או יותר. עבור מתקני אירוח, ניתנת הטבת מע"מ עם הפחתה של 15% עבור מתקני אירוח שנכנסים בגדר 3 כוכבים, עד 30% עבור 4 כוכבים, ועד 70% לאלו שנכנסים בגדר 4 כוכבים ומעלה.

קיימת גם הטבת מס בגין השקעה במקרקעין המשמש לייצור חקלאי, עיבוד או אריזה על ידי בעלים או משתמשים הרשומים כיצרנים חקלאיים, ישויות משפטיות או יזמים במונטנגרו. הטבה זו עשויה להיות הנחה של עד 90% מחבות המס, בהשוואה לשיעור הרגיל הקבוע בחוק, עבור נכסים המשמשים לפעילות חקלאית זו.

חברות העוסקות בפעילויות חדשנות עשויות לקבל הטבת מס של כ50% אם הכנס משמש למחקר מדעי, תוכניות חדשנות, פרויקטים או תשתיות. הנחה זו חלה כל עוד החברה עונה על הקריטריונים הרלוונטיים של תוכנית התמריצים כאמור.

לסיכום, שוק הנדל"ן במונטנגרו חווה צמיחה משמעותית בשנים האחרונות וזאת בשל התמריצים השונים ומיקומה האסטרטגי. כך, זרים יכולים לרכוש נכסים באופן חופשי והמדינה מציעה גם מגוון תמריצים למשקיעים מקומיים ולמשקיעים זרים כאחד.

אם אתם זקוקים לסיוע או שיש לכם שאלות בנושא, אני מזמינים אתכם ליצור עימנו קשר. צוות נמרוד ירון ערוך לסייע ולספק הדרכה ותמיכה מקצועית המותאמת לצרכים הספציפיים של כל משקיע.